一、出臺背景
為進一步加強和規(guī)范全市房屋轉讓個人所得稅征收工作，落實個稅改革要求，使廣大納稅人及時享受到改革紅利，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國個人所得稅法》、《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）等有關規(guī)定，國家稅務總局懷化市稅務局制發(fā)了《國家稅務總局懷化市稅務局關于個人轉讓住房征收個人所得稅有關事項的公告》（公告2023年第2號），對全市房屋轉讓個人所得稅核定征收率重新進行明確。
二、《公告》的主要內容解讀
第二條：個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除住房原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。
解讀：對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。
（一）房屋原值
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費
2.自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。
3. 經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟洕m用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。
已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。
經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。
5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號）等有關規(guī)定，其原值分別為：
（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；
（2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關稅費；
（3）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；
（4）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。
（二）轉讓住房過程中繳納的稅金
納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
（三）合理費用
納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。
1.支付的住房裝修費用。需要納稅人提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的。
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。
3.納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據(jù)實扣除。
第三條：納稅人轉讓住房不能提供完整、準確的住房原值憑證，不能正確計算住房原值和應納稅額的，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額，核定征收率為1%?！?o:p>
解讀：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按收入總額乘以征收率即可計算納稅人的個人所得稅稅額。《公告》延續(xù)了個人轉讓住房核定征收個人所得稅1%的征收率，主要是考慮到納稅人不能提供計稅資料按實計算稅額時，當前稅務部門依法核定征收個人所得稅情況下的需要。
第四條：法律、行政法規(guī)、上級規(guī)范性文件有明確規(guī)定的從其規(guī)定。本公告由國家稅務總局懷化市稅務局負責解釋。
解讀：本條規(guī)定，主要是為了避免與上級稅務機關出臺的相關規(guī)定發(fā)生沖突。
